未办抵押登记的按揭合同是否有效

未办抵押登记的按揭合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2012年，中振公司向泰合公司购买商业中心房屋，总价款数千万元。三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作抵押，向银行申请贷款。银行发放贷款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余款项逾期未还。银行起诉要求解除合同并拍卖抵押物优先受偿。

中振公司主张，合同签订后未按当地规定办理抵押登记，抵押应属无效。同时，该公司在2013年已将同一房屋抵押给其他公司并办理登记，银行无权主张优先受偿。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，合同无效；后续抵押已登记，应优先保护后登记的抵押权人。银行认为：合同系自愿签订且实际履行，未经登记不影响合同效力；后续抵押登记时房屋未竣工验收，依法不能抵押。

法院判决

最高人民法院二审维持合同有效。判决解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息；逾期不还，银行有权以拍卖房屋所得价款优先受偿。同时撤销一审对担保人的责任认定。法院认为，国家法律未规定抵押未经登记即无效，且楼宇按揭不同于一般抵押，不能以地方规章否定合同效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益担保贷款，银行取得的是权益质押而非传统抵押。地方规章要求办理抵押登记，但按揭合同只要不违反法律强制性规定，未经登记不影响合同效力。

第二，抵押登记效力以房屋具备法定条件为前提。本案中，后续抵押设立时房屋尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产，该登记不具有法律效力，不能对抗在先按揭权人的权利。

第三，签订按揭合同后，购房人应按时还款。若逾期超过合同约定，银行有权解除合同并要求一次性清偿，否则将面临房屋被拍卖的风险。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必确认所购房屋是否具备抵押条件，及时办理预告登记或抵押登记以保障自身权益。若在文山地区遇到类似纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同条款和违约后果，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市