房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，并对商厦进行了装修。

然而，商厦在未通过消防验收的情况下就开张营业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未能完成供电增容等配套设施，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则主张宇航公司应继续支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法合法营业，因此有权拒绝支付租金，并要求赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同支付租金，消防问题系宇航公司装修不当造成，与其无关。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同合法有效，但商厦在消防未验收合格的情况下违法营业，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际使用了商厦，但因其违法状态导致无法正常经营，故租金标准应酌情降低。最终判决宇航公司按原约定租金的70%支付违法履行期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要满足条件。本案中，宇航公司虽然主张郊区供销公司未完成供电增容，但双方在后续会议纪要中已对开业条件达成新的约定，宇航公司不能以原合同义务未履行为由拒绝支付租金。

第二，违法履行状态下的租金标准不能简单按合同约定执行。法院综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情降低租金标准，体现了公平原则。这提醒我们，合同履行中如果存在违法情形，租金等费用不一定能按原标准收取。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定消防、供电等配套设施的责任方和完成时间，避免因配套设施问题引发纠纷。在文山地区，不少商铺租赁因消防验收问题导致停业，建议承租人在开业前务必确认消防验收合格，否则可能面临停业损失和租金争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市