楼花按揭未办登记合同是否有效

楼花按揭未办登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时放款，中振公司也向泰合公司付清了全部购房款。但中振公司后期未能按约偿还银行贷款本息，仅还了部分款项，尚欠本金及利息。宝丰支行多次催讨未果，诉至法院要求解除合同，并以房屋权益抵债。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方性规定，应认定为无效；且其已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。宝丰支行则认为：合同系自愿签订，不违法，应当有效，银行有权就房屋拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权等内容，仅撤销了涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅以未办理抵押登记为由认定合同无效；中振公司后续设立的抵押关系不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋权益质押给银行以获得贷款，银行取得的是对房屋权益的担保，并非传统意义上的不动产抵押。因此，不能直接套用一般抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，地方性规定不能超越国家法律。武汉市的规定要求抵押必须办理登记，否则无效，但当时国家法律并未将登记作为抵押合同生效的必要条件。法院在审理时，优先适用国家法律，未支持中振公司的主张。

第三，后设立的抵押不影响在先的按揭权利。中振公司在已签订按揭合同后，又将同一房屋抵押给其他公司，这一行为属于重复担保。按揭合同在先设立，银行的权利优先于后来的抵押权人。

王德林律师提示：

购房人在签订按揭合同时，应仔细阅读合同条款，了解自己的还款义务和违约后果。一旦逾期还款，银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款本息，甚至拍卖房屋。如果遇到还款困难，应及时与银行协商，避免被动。在文山地区，购房者办理按揭时尤其要注意核实开发商是否具备预售许可证，并保留好合同原件和付款凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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