开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同规定，深业公司应于1994年6月30日前交付房屋，如遇不可抗拒的自然灾害或施工中异常困难等非深业公司所能控制的事件，可凭政府证明文件延期。若逾期交房超过60天，旅游公司可提出终止合同。

合同签订后，旅游公司按约支付了全部购房款。但深业公司直到1995年6月30日才正式取得供电，导致房屋交付严重逾期。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司则辩称，供电延误属于合同约定的“非其所能控制的事件”，应予以延期。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过60天，符合合同约定的解除条件，应解除合同并返还购房款及双倍定金。深业公司则主张：供电延误是电业局原因造成的，属于合同约定的不可抗力或非其控制事件，交房时间应顺延至正式供电之日，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方合同有效，继续履行。深业公司应于判决生效之日起30日内交付房屋，并支付自1994年7月1日起至1995年6月30日止的逾期交房违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。同时驳回了旅游公司解除合同、返还购房款的诉讼请求。

律师分析

第一，关于合同效力问题。本案中，深业公司虽未在签约时取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，双方签订合同时意思表示真实，内容合法，且深业公司后续已取得相关批准手续，因此合同有效。购房者遇到类似情况，不能仅凭开发商缺少某个证就认定合同无效，需结合具体法律和政策判断。

第二，关于逾期交房的免责事由。合同约定的“非深业公司所能控制的事件”确实包括供电问题，但法院只认可了在供电延误期间（即1994年6月30日至1995年6月30日）不承担违约责任，而此后至实际交房日的逾期仍需担责。这说明，即使有免责条款，开发商也不能无限期拖延，购房者要关注免责事由的合理期限。

第三，关于解除合同的条件。旅游公司起诉时，合同约定的“逾期交房超60天可解除合同”的条件尚未成就，因为法院认定免责事由导致了交房顺延。这提醒购房者，起诉前要仔细核对合同条款和事实时间点，否则可能面临败诉风险。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注逾期交房的免责条款范围，明确哪些情形可以延期、延期多久。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据（如政府证明文件、供电通知等），并咨询专业律师再决定是否起诉解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院对免责条款的审查较为严格，购房者不必盲目接受开发商的延期理由。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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