按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了全部贷款，中振公司也向泰合公司付清了购房款。

但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。宝丰支行多次催收无果，将中振公司告上法庭，要求解除合同并偿还欠款。中振公司则提出，该按揭合同没有办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应属无效；而且中振公司已将涉案房产抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行则认为：合同是三方自愿签订，内容合法，已实际履行，不应因未办理抵押登记而认定无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时纠正了一审关于担保人责任的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定未经登记无效，中振公司主张合同无效没有依据。广州国投的抵押登记因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，不发生效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人用所购房屋的权益作为担保向银行贷款，这种模式在当时的法律框架下，即使没有办理抵押登记，也不当然导致合同无效。法院更看重当事人真实意思表示和实际履行情况。

第二，中振公司试图用地方性规章否定合同效力，但地方规章不能与上位法冲突。当时国家法律没有强制规定抵押必须登记才生效，因此地方规章中"未经登记无效"的规定未被法院采纳。

第三，广州国投的抵押登记之所以无效，是因为抵押物（未竣工房屋）在当时依法不能作为抵押财产，且该抵押合同并未实际履行。这提醒我们，抵押登记的有效性取决于抵押物适格和合同实际履行。

王德林律师提示：

购房人在选择按揭贷款时，务必仔细阅读合同条款，按时还款。如果遇到资金困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院导致房屋被拍卖。在文山地区，办理按揭贷款时建议同时完成抵押登记，以明确各方权利义务，减少纠纷风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市