房屋租赁合同违约时租金如何确定

房屋租赁合同违约时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方约定宇航公司先付定金，开业后按期付租金，供销公司负责外部装修和供电等配套设施。但商厦开业后，消防验收没通过，供电也不足，商厦被消防部门责令停业。宇航公司认为供销公司违约，拒绝支付剩余租金，双方闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没完成供电增容、消防设施不达标，导致商厦无法正常经营，自己有权不付租金。供销公司认为：宇航公司已经开业并实际使用房屋，应当按照合同约定支付租金，消防和供电问题不是拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认定：供销公司未完成供电增容和消防设施，构成违约，宇航公司可以行使履行抗辩权，暂时不付租金。但合同仍有效，在违法履行期间，租金标准不能按合同约定计算，而应参照当地同类房屋的市场租金水平确定，双方按各自过错比例分担。

律师分析

第一，房屋租赁合同一方未履行配套设施、消防等义务，另一方有权暂停支付租金，这叫“履行抗辩权”，不是无故违约。第二，合同有效但实际履行存在违法情形时，法院不会简单按合同约定判租金，而是根据实际使用情况和市场行情来定。第三，双方都有过错的，法院会按过错大小划分责任，不是谁有理谁就全赢。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方在供电、消防、装修等方面的义务和完成时间，避免像本案一样因配套不到位引发纠纷。在文山地区，很多商铺租赁也常因消防验收问题停业，建议承租方在开业前先确认房屋已通过消防验收，再支付大额租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市