未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为450万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这30亩土地连同中银公司委托其转售的另外20亩土地，一并转让给了生茂公司。但生茂公司与湛江土地总之间的转让合同被法院认定无效，湛江土地总需要返还生茂公司已支付的款项。随后，湛江土地总起诉要求中银公司返还30亩土地的转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。遂溪中行则认为：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定有效；而且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总450万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成出让手续、缴纳出让金。本案中中银公司既未取得土地，也未办理审批，转让合同自然无效。

第二，合同无效后应返还财产。根据民法通则，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还。所以中银公司需要返还全部转让款，湛江土地总也要返还土地。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总出具收据后到起诉前虽然过了较长时间，但在后续诉讼中主张权利并未超过法定时效，法院支持了这一观点。

王德林律师提示：

如果您涉及土地转让交易，务必先核实对方是否已取得土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续。在文山地区，部分土地的权属情况较为复杂，建议在签约前到当地自然资源部门核实土地登记信息，避免因合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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