房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司开商场。双方签了租赁合同，约定租期20年，租金按年递增。宇航公司投入资金装修，还交了定金。但商厦开业后，消防设施、水电系统都没达标，消防部门查出重大火险隐患，要求停业整改。商厦被迫关门，双方闹上法庭。

宇航公司说，因为供销公司没做好消防、供电等基础设施，导致商场无法正常经营，所以拒绝支付后续租金。供销公司则说，宇航公司已经开业使用，就得按合同付租金，双方各执一词。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成消防、供电等配套义务，导致商场违法经营，我方有权拒绝支付租金，且应降低租金标准。供销公司主张：宇航公司已实际开业经营，应按合同全额支付租金，拖欠租金就是违约。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同有效，但履行中消防、供电等条件不达标，商场处于违法经营状态。法院酌情降低了租金标准，按实际使用情况重新计算租金，宇航公司需补交部分欠款，但不按原合同全额支付。

律师分析

第一，房屋租赁合同有效不等于履行完全合法。如果出租方未提供符合安全标准的房屋，承租方有权主张减少租金。本案中消防不达标是出租方的责任，不能要求承租方按原价付费。

第二，合同履行抗辩权可以行使，但要有依据。宇航公司以出租方违约拒付全部租金，法院只支持部分减免，因为商场确实在营业，承租方也获得了实际收益，完全不给钱不合理。

第三，违法履行期间的租金标准不能按合同约定走。法院根据公平原则，参考房屋实际使用价值和双方过错程度来定，这提醒大家签租赁合同时要明确约定安全、消防等条件不达标时的处理方式。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同，一定要把消防验收、水电供应等开业必备条件写清楚，并约定违约后果。如果对方不达标，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，很多商铺租赁纠纷就出在配套设施不到位，建议承租方在付款前先确认房屋安全合规，避免违法经营带来的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市