未取得土地使用权就转让合同是否有效

未取得土地使用权就转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的一处土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这块土地连同中银公司委托其转售的另一块土地一并转让给了另一家公司。因该转让合同被法院判决无效，湛江土地总要求中银公司返还已支付的土地转让款，但中银公司已注销，其债权债务由遂溪中行承担。双方就合同是否有效、诉讼时效是否已过等问题产生争议。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，因此双方订立的土地转让合同无效，遂溪中行应返还土地转让款。遂溪中行辩称：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，应驳回其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据相关法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。如果转让方没有取得合法权属，合同很可能被认定为无效，转让方需承担主要责任。

第二，关于诉讼时效问题。本案中，湛江土地总出具收据后至其上诉主张权利，期间未超过两年诉讼时效。实务中，诉讼时效的计算起点往往是权利人知道或应当知道权利受侵害之日，不能简单以出具收据时间起算。

第三，合同无效后的法律后果。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也承担了部分责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，一定要核实转让方是否持有合法有效的土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续。如发现手续不全，应谨慎签约，避免合同无效带来的损失。在文山地区，不少土地交易因手续问题引发纠纷，建议当事人务必委托专业律师进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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