房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，约定将商厦整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，并约定了租金支付方式。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也进行了装修和部分营业。

但过程中，郊区供销公司未能完成约定的供电增容和消防系统建设，导致商厦未经消防验收即投入使用，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就租金支付、违约责任等问题产生争议，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张宇航公司拖欠租金，要求支付欠款并承担违约责任。宇航公司则主张，因郊区供销公司未履行供电增容、消防设施建设等合同义务，导致商厦无法正常经营，其有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。双方对违法履行期间租金标准如何确定也存在分歧。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防设施建设，构成违约，宇航公司有权行使履行抗辩权，暂不支付相应租金。但宇航公司实际使用了房屋，仍需支付合理使用费。法院最终参照当地同类房屋租金标准，结合双方过错程度，确定了违法履行期间的租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。但行使抗辩权应当基于对方违约与己方义务之间存在对价关系，不能随意滥用。

第二，房屋租赁合同即使处于违法履行状态，承租人实际使用房屋的，仍需支付合理使用费。法院一般会参考合同约定租金、当地同类房屋租金标准以及双方过错程度综合确定。违法履行期间，出租人不能按合同约定主张全额租金，承租人也不能完全不支付费用。

第三，签订房屋租赁合同时，双方应明确约定各自义务，特别是涉及消防、供电等影响房屋正常使用的关键事项。如果一方违约，另一方应及时固定证据，通过书面方式提出异议或协商，必要时可依法行使抗辩权或解除合同。

王德林律师提示：

房屋租赁合同履行中，如果对方未按约定提供符合使用条件的房屋，承租人可以依法行使抗辩权暂不支付租金，但建议先通过书面形式通知对方并保留证据。在文山地区，类似纠纷中法院会重点审查双方合同约定和实际履行情况，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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