房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，随后与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订租赁协议，将整栋大楼出租给宇航公司经营。双方约定租期较长，租金逐年递增，并约定了定金支付和开业时间。宇航公司随后以商厦名义进行装修，并支付了部分租金。

但开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求立即停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付问题产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未完成消防等配套设施，导致无法正常经营，不应支付全额租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦被消防部门责令停业，属于违约在先，因此自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业后果应由宇航公司自行承担，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，因消防设施未达标导致商厦被责令停业，属于违法履行状态。在此状态下，宇航公司实际无法正常使用房屋，因此停业期间的租金不应按原合同标准计算。法院综合考量双方过错，酌情确定了该期间的租金标准，部分支持了宇航公司的抗辩主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。当一方未按约定履行义务，导致另一方无法实现合同目的时，另一方可以拒绝履行自己的义务。但要注意，这种抗辩必须针对同一合同关系，且不能滥用。

第二，违法履行期间的租金标准不必然等于合同约定。如果房屋因不符合安全、消防等法定条件而被责令停业，承租人实际无法正常使用，此时仍要求按原标准支付租金可能显失公平。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情调整。

第三，承租人在签约前应核实房屋的消防、水电等配套设施是否完备。如果出租人承诺负责这些配套，建议在合同中明确约定完成时间和违约责任，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，建议对消防验收、水电容量等关键配套设施的完成时间作出明确约定，并约定相应的违约责任。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于配套设施不到位，承租人往往陷入"交了租金却无法正常经营"的困境。如果遇到类似情况，建议及时固定证据，必要时通过法律途径主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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