未取得预售许可证签订的售房合同是否有效

未取得预售许可证签订的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买新世纪公司开发的商品房。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。合同履行过程中，双方因房屋交付、付款等问题产生纠纷，天光公司起诉要求确认合同有效并继续履行，新世纪公司则以合同违反法律强制性规定为由主张合同无效。

该案发生在合同法实施之前，当时对于未取得预售许可证签订的售房合同效力问题，各地法院裁判标准不统一，争议较大。

争议焦点

天光公司认为：双方签订的购房合同是真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当认定为有效合同，新世纪公司应当按约交付房屋。

新世纪公司则认为：根据当时施行的《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当取得预售许可证，未取得许可证签订的合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施前，应当适用当时的法律规定。虽然《城市房地产管理法》规定商品房预售需取得预售许可证，但该规定属于管理性规范而非效力性规范，违反该规定并不必然导致合同无效。综合考虑双方真实意思表示、合同履行情况等因素，认定合同有效，判令新世纪公司继续履行合同。

律师分析

第一，法律对商品房预售许可证的规定，目的是规范房地产开发行为，保护购房者权益，但并非所有违反该规定的合同都一律无效。法院会区分管理性规范和效力性规范，前者违反后可能面临行政处罚，但不影响合同效力。

第二，对于合同法实施前签订的合同，法院会适用当时的法律，但也会结合诚实信用原则和公平原则进行判断。如果双方已经实际履行了合同，轻易认定合同无效反而会损害交易安全和当事人利益。

第三，当前法律明确规定，未取得预售许可证签订的商品房预售合同，在起诉前仍未取得许可证的，应当认定无效。因此，购房者在签订购房合同时，一定要核实开发商是否已取得预售许可证，避免后续风险。

王德林律师提示：

购买商品房时，建议先查看开发商是否取得预售许可证。如果发现开发商未取得许可证就售房，应及时向当地住建部门反映。在文山地区，购房者可以通过住建局官网查询项目预售许可证信息，也可以委托律师进行尽职调查，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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