房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁合同，约定将整栋大楼租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。合同签订后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修和开业准备。

然而，商厦开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改，并对双方进行了罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付、合同履行等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成电力增容、消防系统等配套设施，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定支付租金，停业是宇航公司自身消防手续不全造成的，与自己无关。

法院判决

最高人民法院二审认为：在租赁合同有效的情况下，双方均存在违约行为。商厦因消防问题被责令停业，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际占有使用房屋，但无法正常经营，不能按照合同约定的正常租金标准计算，应参照当地同类房屋的租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按较低标准支付占有使用费，双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且违约行为与拒绝履行之间要有因果关系。本案中，消防问题导致停业，双方都有责任，不能简单认定某一方完全违约。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能机械适用合同约定。如果房屋因不符合安全条件被责令停业，承租人虽然实际占有房屋，但无法正常使用收益，此时仍按原租金标准计算，对承租人不公平。法院会结合实际情况，参照市场标准合理调整。

第三，租赁双方在签订合同时，应当对房屋的合法性、配套设施等关键条件进行核实。消防验收、用电容量等直接影响经营的事项，最好在合同中明确约定完成时间和违约责任，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签约前先核实房屋是否具备合法使用条件，尤其是消防、水电等基础设施。如果对方未按约定提供合格房屋，应及时书面催告并保留证据，必要时可主张合同履行抗辩权或解除合同，避免长期停业造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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