买房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向银行贷款支付购房款。银行按约定发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司资金链断裂，未能按期偿还剩余贷款本息，银行起诉到法院，要求解除合同并拍卖房屋抵债。

中振公司辩称，这份按揭贷款合同签订后并未办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押合同未经登记应属无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，认为银行的抵押权不能对抗后设立的抵押。

争议焦点

中振公司主张：按揭贷款合同没有办理抵押登记，根据地方政府规章应认定抵押无效，银行无权要求拍卖房屋。银行则主张：双方自愿签订的合同合法有效，按揭不同于传统抵押，不能仅因未登记就否定合同效力，而且中振公司后续的抵押行为发生在本案按揭之后，不应影响银行的权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院解除合同、中振公司偿还贷款本金及利息的判决，改判撤销一审中涉及担保人责任的内容。核心理由是：按揭合同是各方真实意思表示，不违反国家法律、法规，且已实际履行，属于有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅依据地方政府规章中关于抵押登记的规定就认定合同无效。中振公司后续设立的抵押关系发生在按揭之后，且该抵押登记当时房屋尚未竣工验收，依法不能作为有效抵押，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，虽然未办理抵押登记，但合同本身并不因此无效，银行仍然可以依据合同主张权利。

第二，按揭与抵押在法律上有所区别。按揭是以购房合同的权益作为担保，银行对房屋享有的是优先受偿权。实践中，即使未办理抵押登记，只要合同有效且已实际履行，银行仍可要求购房人还款，并在无法清偿时申请法院拍卖房屋。

第三，购房人将同一房屋重复抵押给不同债权人，后设立的抵押如果发生在按揭之后，且当时房屋不具备抵押条件，则后抵押的效力存疑，不能对抗先设立的按揭权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应及时配合银行办理抵押登记手续，避免因手续不全引发争议。如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师。在文山地区，购房者签订按揭合同时务必核实开发商是否具备预售许可、银行是否已实际放款，这些细节直接影响合同效力。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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