房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达15年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套。双方还约定，大楼封顶和正式开业时宇航公司要支付定金，这些定金后来冲抵了租金。

然而，商厦开业后不久，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，要求停业整改。双方因此产生纠纷，供销公司起诉宇航公司要求支付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未完成供电增容和消防系统等配套，导致商厦无法正常营业，因此不应按原合同标准支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用房屋，应当按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，合同有效但处于违法履行状态。在商厦被消防部门责令停业期间，宇航公司无法正常使用房屋，不应按合同约定的正常营业期间的租金标准支付。法院酌情降低了该期间的租金标准，同时认定宇航公司也应承担部分责任。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果房屋本身存在违法问题（如未经消防验收），承租人可以主张减免租金。法律保护的是合法使用，不能强迫承租人为无法正常使用的房屋支付全额租金。

第二，合同履行抗辩权是重要法律武器。当一方未履行合同义务（如未完成供电、消防等配套），另一方有权暂时不支付或减少支付租金。但行使该权利需要及时书面通知对方，并保留证据。

第三，租金标准的确定要考虑实际使用情况。法院会根据房屋能否正常使用、使用时间长短等因素，酌情调整租金金额，而不是机械地按合同约定执行。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法使用条件。如果发现房屋存在违法问题，应及时书面通知出租方，并保留相关证据。在文山地区，不少商铺因消防问题引发租金纠纷，建议承租人在签订合同时明确约定出租方对房屋合法性的保证义务和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市