商品房逾期交付，买受人能否解除合同

商品房逾期交付，买受人能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游公司从哈尔滨深业房地产公司购买了一套商品房，总价款数百万元。双方约定深业公司应在1997年底前交房，但直到1998年才实际交付。旅游公司认为深业公司逾期交房构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。

深业公司则辩称，逾期交房是因为供电问题等不可控因素，按照合同约定可以顺延交房日期，因此不构成违约，合同应当继续履行。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，自己有权解除合同，要求返还购房款及利息，并双倍返还定金。

深业公司主张：逾期交房是因为供电等不可控因素，属于合同约定的延期情形，不构成违约，合同应继续履行。

法院判决

一审法院支持了旅游公司的解除合同请求，但二审最高人民法院改判合同继续履行，同时判令深业公司赔偿逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。

核心理由：深业公司逾期交房虽构成违约，但旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，继续履行更符合双方利益。

律师分析

第一，商品房买卖合同中约定的解除权不是无限期的。如果合同约定逾期交房达到一定天数才能解除，那么在达到该天数之前，买受人不能单方解除合同。本案中，旅游公司在解除条件尚未成就时起诉，法院不支持解除。

第二，开发商因供电等外部原因逾期交房，是否构成违约要看合同约定。如果合同明确将"非开发商所能控制的事件"列为延期交房的免责事由，法院会结合具体证据判断是否适用。本案中供电问题被认定为可顺延的因素，但顺延后的逾期仍要承担违约责任。

第三，合同继续履行不等于开发商没有责任。法院判决深业公司承担逾期交房期间的利息损失，相当于让开发商为违约行为付出代价，同时兼顾了交易的稳定性。

王德林律师提示：

买受人在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房的解除权条款，注意解除条件是否明确以及条件成就的时间节点。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据，但不要轻易在条件未成就时解除合同，否则可能面临败诉风险。文山地区的购房者如有类似纠纷，建议咨询专业律师后再做决定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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