房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司投资建造了九胜商厦，后将整幢大楼租赁给宇航公司。双方约定租赁期较长，租金逐年递增，宇航公司还需投入内部装修。但商厦开业后，因消防系统、水电系统存在问题，被消防部门认定不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已实际使用房屋并开业经营，应按合同约定支付租金。宇航公司则认为，房屋存在消防隐患、供电不足等严重问题，导致无法正常营业，郊区供销公司未履行合同义务，宇航公司有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，房屋存在消防隐患等违法履行状态，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，在问题整改前不支付租金。但法院同时指出，房屋租赁合同本身有效，在违法状态消除后，租金仍应按合同约定标准计算。最终判决宇航公司支付部分租金，但扣除了因违法履行导致无法正常经营的期间。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。一方未履行合同义务或履行不符合约定，另一方可以拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未提供符合消防、供电要求的房屋，宇航公司有权暂停支付租金。

第二，房屋租赁合同有效，不等于违法履行期间租金标准不变。法院认为，合同有效但履行违法时，租金标准应当结合房屋实际使用价值来确定。如果房屋根本无法使用，承租人无需支付租金；如果部分可用，租金应相应减少。

第三，违法状态消除后，租金恢复原合同约定。承租人不能因为曾经存在违法履行，就长期拒绝按合同标准付租。违法状态整改验收合格后，双方应继续按原合同履行。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确房屋必须符合消防、供电等法定安全标准，并约定整改期限和违约责任。在文山地区，不少租赁纠纷就源于房屋安全条件不达标。承租人发现房屋存在违法问题，应及时书面通知出租人整改，并保留证据。出租人则应在出租前确保房屋合规，避免因违法履行导致租金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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