购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向银行贷款购买房产，双方签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，这家公司也按月还款了一段时间。但后来这家公司资金出现问题，没有按时还清剩余贷款。银行起诉要求解除合同，让公司用房产抵债。

这家公司辩称，当时没有去房管局办理抵押登记手续，认为合同应该无效。而且，这家公司还把同一套房产抵押给了另一家金融机构，并且办理了抵押登记。

争议焦点

银行认为：合同是双方自愿签订的，已经实际履行，虽然没有办抵押登记，但不影响合同效力。公司不还款，应该解除合同，用抵押的房产还债。

公司认为：没有办理抵押登记，违反了当地政府的规定，抵押无效。而且房产已经抵押给了别人，银行不能优先受偿。

法院判决

一审法院判决支持银行，认定合同有效，解除合同，公司还钱，如果不还就拍卖房产还债。最高人民法院二审维持原判。

法院认为：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律没有规定抵押不登记就无效。双方自愿签订合同，内容不违法，已经实际履行，合同有效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是借款关系，抵押只是担保方式。即使抵押登记手续有瑕疵，借款部分的约定仍然有效，借款人不能以此为由拒绝还款。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中武汉市的抵押管理办法属于地方规章，与当时国家法律不冲突，但法院认为按揭不同于抵押，不能简单套用。

第三，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。公司把房产又抵押给别人的行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，建议及时办理抵押登记手续，这样能更好地保护银行和购房人的权益。如果遇到类似纠纷，在文山地区的当事人可以携带贷款合同、还款记录等材料咨询专业律师，评估合同效力和追偿方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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