未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

未办抵押登记的按揭贷款合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了楼宇按揭贷款合同。合同约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也支付了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，银行起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司辩称，按揭合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。同时，中振公司还主张已将同一房屋抵押给另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，因此银行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应认定无效。银行则认为，合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效和解除合同的判决，撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，仅因未办理抵押登记不能认定合同无效。中振公司后设立的抵押关系不能否定在先的按揭合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，购房人分期还款。这种模式在我国法律中虽无明确名称，但实践中广泛存在，法院倾向于保护交易安全，不会轻易认定合同无效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中武汉市政府的抵押管理办法属于地方性规章，不是法律或行政法规。根据合同法规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效。因此，未办理抵押登记不影响合同效力，只是不能对抗善意第三人。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给广州国投，但该抵押关系设立在后，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能抵押。因此，银行作为在先的按揭权人，仍享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记，否则可能影响银行优先受偿权的实现。如果发生纠纷，银行可以依据按揭合同主张权利，不必担心因未登记而合同无效。在文山地区，购房者签订按揭合同后，应主动配合银行完成登记手续，避免后续争议。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市