未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求合同无效并返还购房款。

原来这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从其他公司转手获得开发权的。虽然厚南公司后来出具了承诺书认可销售行为，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司则认为：双方自愿签约，厚南公司也认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司虽未办理土地使用权变更登记，但双方已实际合作，合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决合同无效，深发公司返还5000万元购房款及利息。

律师分析

这个案例告诉我们两个重要法律规则：

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。很多人担心交了钱拿不到房子，也退不回钱。法律对此有明确规定：合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中法院支持了顺兴公司要求返还5000万元购房款的请求。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的五证是否齐全。如果开发商无法提供预售许可证，即使合同已经签订，也可以主张合同无效并要求退款。在文山地区，购房者遇到类似问题可以咨询专业律师，避免陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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