按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司资金出现问题，未能按期还清剩余贷款本息。

宝丰支行向法院起诉，要求解除贷款合同，并由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反当地规定，应属无效。此外，中振公司还称已将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定无效；且房屋已抵押给广州国投，宝丰支行无权主张优先受偿。

宝丰支行主张：合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应属有效；中振公司事后将房屋抵押给广州国投，不能否定在先按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅依据地方规章不能否定合同效力。同时，广州国投的抵押登记在后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质与普通抵押合同不同。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，银行提供贷款，这是一种新型融资方式，不能简单套用传统抵押登记的规定。当时国家层面没有强制要求按揭必须登记才能生效，因此未办登记不影响合同效力。

第二，地方规章不能作为认定合同无效的直接依据。《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方性规范性文件，与当时国家法律、法规不冲突时可以参考，但法院不能仅凭地方规章就认定合同无效。合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。

第三，同一房产上存在多个权利主张时，按时间先后顺序确定优先效力。本案中，宝丰支行的按揭合同签订在前，中振公司后续将房屋抵押给广州国投的行为发生在后，且该抵押因房屋未竣工、贷款合同未实际履行而无效，因此不影响宝丰支行对房屋享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，建议主动配合银行办理抵押登记手续，这样能更充分地保护自己的权益。如果您在文山地区遇到按揭贷款或房屋抵押方面的纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因对法律理解不清而承担不必要的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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