房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定问题

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司承租整栋商厦，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等配套工程。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，但郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统等配套工程，导致商厦未经消防验收便开业，后被消防部门责令停业。双方因此发生纠纷，宇航公司起诉要求确认合同效力并赔偿损失，郊区供销公司则反诉要求支付拖欠租金。

在合同履行过程中，双方还曾签订多份补充协议和会议纪要，对工程进度、租金支付等事项进行调整。但最终因消防问题导致商厦停业，双方矛盾激化，案件历经一审、二审，直至最高人民法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成供电增容和消防系统等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付后续租金。而郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际开业经营，应当按约定支付租金，双方在会议纪要中已就租金支付问题达成一致，宇航公司不能以工程问题为由拒付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，房屋租赁合同合法有效，但郊区供销公司未完成约定的配套工程，导致租赁房屋处于违法使用状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院同时明确，在合同违法履行期间，租金的确认标准不能简单依据合同约定，而应结合房屋实际使用状况、双方过错程度等因素综合确定。最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金，并驳回郊区供销公司的其他反诉请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。在本案中，出租方未完成水电、消防等关键配套工程，导致承租方无法正常经营，承租方因此有权暂停支付租金。但抗辩权的行使必须与对方的违约行为具有对等性，不能随意扩大。

第二，违法履行状态下的租金标准如何确定。法院认为，房屋处于违法使用状态期间，不能简单按合同约定的租金标准执行，而应结合房屋实际使用价值、双方过错等因素合理确定。这提醒我们，租赁合同中若一方违约导致房屋无法合法使用，租金标准可能需要重新协商或由法院调整。

第三，书面协议和会议纪要的法律效力。本案中双方多次签订补充协议和会议纪要，这些文件对合同履行中的权利义务有重要影响。建议当事人在合同履行过程中，所有重要变更均应以书面形式固定，避免口头约定引发争议。

王德林律师提示：

租赁合同履行中，如对方未按约定完成配套工程，导致房屋无法正常使用，承租方可以依法行使抗辩权，但应注意收集证据并及时书面通知对方。文山地区的商户在签订房屋租赁合同时，务必明确约定水电、消防等配套设施的交付时间及违约责任，避免因工程拖延导致经营损失。如遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市