购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款数千万元，贷款期限5年，中振公司按季度分期还款。合同签订后，银行按约支付了全部贷款，中振公司也收到了开发商的收款收条。

但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按期偿还。银行多次催收无果，起诉要求解除合同，并以抵押房屋的权益抵偿欠款。中振公司则辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效，且其已将房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，合同应无效。银行则认为，按揭与一般抵押不同，合同是双方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据，故不支持中振公司的主张。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质。在我国现行法律中，楼宇按揭（即购房按揭贷款）与传统的财产抵押有所不同。按揭的核心是购房人将购房合同项下的权益作为担保，银行提供贷款，开发商提供阶段性保证。这种三方合同结构是实践中形成的成熟交易模式，法律并未明确要求必须办理抵押登记才能生效。

第二，合同效力的判断标准。判断合同是否有效，主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。武汉市的地方规章虽然规定了抵押登记要求，但当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。地方规章不能作为认定合同无效的依据，因此合同有效。

第三，抵押登记的实际作用。抵押登记的主要功能是产生对抗第三人的效力，而非决定合同本身的效力。本案中按揭合同有效，银行对房屋的优先受偿权可以对抗后续设立的抵押权。后续设立的抵押因房屋尚未竣工验收且贷款合同未实际履行，登记效力存在问题，不影响银行的权益。

王德林律师提示：

购房者与银行签订按揭贷款合同时，应当注意合同条款中关于还款方式、逾期责任、担保方式等内容。如果开发商或银行要求办理抵押登记，建议积极配合，因为登记可以更好地保护各方权益。在文山地区，购房按揭纠纷也时有发生，当事人遇到类似问题应尽早咨询专业律师，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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