房屋租赁后消防不达标，租金该怎么算

房屋租赁后消防不达标，租金该怎么算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司把一栋新建的商业大楼租给了一家开发公司，租期多年，租金逐年递增。双方约定，大楼的消防、水电等设施由出租方负责完善，承租方则负责内部装修并支付租金。

大楼建成后，承租方开始装修并部分营业，但出租方一直没解决好消防和供电问题。消防部门检查后认定大楼存在重大火险隐患，要求停业整改。双方因此发生纠纷，承租方拒绝继续支付全额租金，出租方则起诉要求按原合同标准付清欠租。

争议焦点

出租方认为：合同已经公证生效，承租方实际使用了房屋，就应该按合同约定的租金标准全额支付，消防问题不是拒付租金的理由。

承租方认为：出租方没有履行消防、供电等配套设施义务，导致大楼被责令停业，无法正常经营，自己只能部分使用房屋，不应按原标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但出租方未完成消防和供电等配套义务，导致房屋处于违法使用状态，承租方有权行使合同履行抗辩权，拒绝按原标准全额支付租金。法院最终参照当地同类房屋的实际使用价值，酌情调低了租金标准。

律师分析

第一，房屋租赁中，出租方不仅要把房屋交给承租方，还要保证房屋符合法定使用条件，比如消防验收合格、水电到位。如果出租方没有做到，承租方可以拒绝支付相应部分的租金，这叫“履行抗辩权”。

第二，合同虽然有效，但房屋实际处于违法使用状态时，租金不能简单按合同约定计算。法院会根据房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，合理调整租金金额，而不是“合同怎么写就怎么算”。

第三，承租方在发现出租方未履行配套义务时，应及时书面催告并保留证据，必要时可要求解除合同或索赔损失，避免长期处于“付了高租金却用不了房”的被动局面。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议先核实房屋是否通过消防验收、水电容量是否满足经营需要。如果出租方承诺负责配套设施，最好在合同中明确完成期限和违约责任。在文山地区处理类似租赁纠纷时，及时收集消防检查记录、整改通知等证据，对维护自身权益至关重要。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市