购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向开发商泰合公司购买武汉泰合广场的商业中心部分房屋，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司以所购房屋的权益作为抵押担保，开发商承担担保责任。银行按约发放了贷款，但中振公司只偿还了部分本息，剩余款项一直未还。

银行起诉要求解除按揭合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司则称，该按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市政府规定应属无效。此外，中振公司称其早在一年前就将同一房屋抵押给了另一家广州公司，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；同时房屋已抵押给广州国投，银行不应享有优先权。

银行主张：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，已实际履行，应属有效。中振公司另设抵押在后，不影响银行的权利。

法院判决

一审湖北省高院判决按揭合同有效，解除合同，中振公司还款，逾期拍卖房屋，银行优先受偿。最高院二审维持原判，同时指出按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后期另设的抵押因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，楼宇按揭合同是购房人、银行、开发商三方签订的综合性合同，包含借贷、担保、买卖等多重法律关系。这类合同在当时的法律框架下属于无名合同，不能简单套用普通抵押的规定。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，其关于"未经登记抵押无效"的规定，与国家法律层面关于抵押合同效力的认定标准不一致。法院审理合同效力问题，应当以法律和行政法规为准。

第三，购房人不能因为房屋没有办理抵押登记就拒绝还款。未办理抵押登记的法律后果是抵押权不能对抗第三人，但借款合同本身仍然有效，借款人仍有还款义务。购房人如果以未登记为由主张合同无效，法院不会支持。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题产生争议。如果发生还款困难，应主动与银行协商，而不是消极等待或试图以合同无效为由逃避还款义务。在文山地区，购房按揭纠纷时有发生，建议购房人在签订按揭合同前仔细阅读条款，明确还款计划和违约后果，必要时请律师审查合同内容。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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