买了土地却发现面积缩水，合同还有效吗

买了土地却发现面积缩水，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，土地证上写的面积和实际能用的面积差了一大截。

原来，这块地里有很大一部分是城市道路，按规定不能转让。而且发展公司提供给国土局的位置图没经过规划部门审批，导致国土局发的证上标明的面积和规划部门实际规划的面积对不上。置地公司实际能用的土地比证上写的少了很多，于是起诉要求退款和赔偿。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整块土地面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上写的面积是当地办证的习惯做法，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际能用的面积不符，城市道路依法不能转让，合同应该无效，发展公司要退款并赔偿损失。

法院判决

一审和二审法院都认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司要把多收的土地转让金返还给置地公司，还要赔偿置地公司因勘察、设计等造成的经济损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以支持。

律师分析

这个案子对买卖土地的人有几点重要提醒：

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。如果一块土地里包含道路，这部分面积不能算在可转让的土地里，相关的转让条款会被认定无效。

第二，土地转让时，出让方提供的土地位置图或坐标图必须经过规划部门审批。如果没审批就办证，导致证上面积和实际规划面积不符，出让方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，把有效部分和无效部分分开处理，能履行的部分继续履行，无效部分按法律后果处理。

王德林律师提示：

买房买地前，一定要核实土地证上的面积和规划部门批准的面积是否一致，特别是要问清楚土地中是否包含道路、绿化等市政设施。在文山地区，类似纠纷并不少见，建议在签合同前请专业律师审查土地权属和规划文件，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市