房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达15年的房屋租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还约定，宇航公司开业之日即为承租期开始。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但供销公司未能按约完成供电增容，导致商厦用电量不足。更严重的是，商厦未经消防验收就投入使用，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。停业后，双方因租金支付问题产生纠纷，闹上法庭。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，应减免停业期间的租金。供销公司则主张：宇航公司已实际开业使用房屋，应按合同约定足额支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但出租人未履行合同约定的供电增容和消防配套义务，导致租赁房屋处于违法使用状态。在违法履行期间，承租人实际无法正常经营，出租人不能按原合同标准收取租金。法院酌情调低了停业期间的租金标准，判决宇航公司按较低标准支付相应租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权很重要。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中供销公司未完成供电和消防配套，宇航公司有权主张减少租金。

第二，违法状态下的租金标准不能按合同原约定。房屋租赁期间如果存在违反消防等强制性规定的情形，导致房屋不能正常使用，出租人要求按原标准收租金，法院通常不会支持。

第三，租赁双方都应重视消防验收。未经消防验收合格就投入使用，不仅面临行政处罚，还可能引发民事纠纷，最终双方都得不偿失。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租人的配套义务和完成期限。如果出租人未履行，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁因消防问题产生纠纷，建议承租人在开业前务必确认消防验收合格，避免后续风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市