土地使用权转让合同无效时如何维权

土地使用权转让合同无效时如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司从中国银行遂溪支行开办的中银公司处购买了一块位于广西北海市的土地，双方签订了土地转让协议，湛江土地总支付了转让款并拿到了土地红线图。后来湛江土地总将这块土地转卖给了另一家公司，但被法院认定转让合同无效，湛江土地总不得不返还收到的转让款和利息。

湛江土地总随后起诉中银公司的开办单位遂溪中行，要求返还最初支付的土地转让款。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了请求，湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还转让款。同时主张自己起诉没有超过诉讼时效。

遂溪中行辩称：双方合同是合同转让而非土地转让，意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，应驳回请求。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时认定湛江土地总的主张未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需取得土地使用权并办理出让手续，否则合同无效。本案中中银公司既未取得土地权属，也未办理出让审批，转让行为自始无效。

第二，诉讼时效的计算要准确。本案中，湛江土地总在出具收据后至向法院上诉主张权利的时间，未超过法律规定的两年诉讼时效期间。实践中很多当事人因不了解时效规定而丧失胜诉权，应当注意。

第三，合同无效后的返还责任。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中遂溪中行作为中银公司的开办单位，在中银公司注销后承担了返还转让款的责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证并完成出让手续，避免因合同无效造成损失。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议及时咨询专业律师，确认诉讼时效是否已过，避免因拖延导致无法维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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