房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋楼出租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修。

商厦开业后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。之后商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应当按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成消防等配套设施，导致商厦被责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但商厦在未经消防验收的情况下违法开业，被责令停业，属于合同履行中的违法状态。在此状态下，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。法院最终确认停业期间租金标准应按公平原则适当调整，而非按合同约定全额支付。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。即使租赁合同本身有效，如果实际履行过程中存在违法情形，比如未经消防验收就开业，当事人可以依法行使抗辩权，拒绝履行相应义务。

第二，抗辩权的行使需要谨慎。一方以对方违约为由拒绝履行义务时，必须有充分证据证明对方违约行为与自身无法履行义务之间存在直接因果关系。本案中，商厦停业系因消防问题，而消防责任主要在出租方，因此承租方有权抗辩。

第三，违法履行期间的租金标准不是简单按合同约定计算。法院会根据公平原则，综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定合理的租金标准，而不是完全支持或完全否定某一方的主张。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确双方在消防、水电等配套设施上的责任分工，并在合同中约定相应的违约责任。如果发现对方未履行相关义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免因履行瑕疵引发争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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