房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋九胜商厦，大楼盖到三层时，就和宇航公司签了租赁协议，租期很长，每年租金还有固定涨幅。双方签了补充协议，约定由供销公司负责水电、消防等配套设施。但大楼封顶后，供电增容没办成，消防系统也没通过验收，宇航公司还是强行开业了。

开业后消防部门查出大楼存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因为租金支付和合同履行问题闹上法庭，宇航公司说供销公司没完成配套设施，导致无法正常经营，要求降低租金标准，供销公司则要求按原合同收取租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没有按约定完成供电和消防设施，导致大楼无法正常使用，自己有权拒绝按原标准支付租金，应按实际使用价值计算。供销公司则认为：合同已经公证，租金标准是双方自愿约定的，宇航公司已经开业经营，应当按合同全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但履行中出租方未完成配套设施，承租方在违法状态下继续经营，双方都有过错。法院没有完全支持任何一方的租金主张，而是根据公平原则，结合房屋实际使用状况、双方过错程度，酌情确定了合理的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合理。一方没按约定履行义务，另一方可以拒绝履行，但不能滥用。比如本案中宇航公司明知消防未验收仍强行开业，就不能以设施不完善为由完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定走。如果房屋存在重大安全隐患、不具备合法使用条件，承租人实际使用价值降低，法院会根据公平原则调整租金，而不是机械地按书面合同执行。

第三，承租人在签约前务必核实房屋的合法使用条件。消防、供电等配套设施是否到位，直接关系能否正常经营。如果出租方承诺负责这些设施，最好在合同中明确完成期限和违约责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，建议实地查看房屋状况，要求出租方提供消防验收、供电容量等证明文件。如果合同履行中发现对方违约，要及时书面催告并保留证据，不要像本案那样在违法状态下继续经营，以免自身也要承担责任。文山地区的商户在签订长期租赁合同时，尤其要注意配套设施条款的明确约定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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