按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元。双方约定采用银行按揭方式付款，中振公司向中国银行湖北宝丰支行申请贷款，并签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。合同中约定，中振公司将其与泰合公司签订的购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约定向泰合公司支付了全部贷款。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并要求以中振公司购买的房产权益来偿还剩余欠款。

争议焦点

中振公司认为，该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。而且中振公司已将涉案房产抵押给另一家公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。银行则认为，合同系双方自愿签订，内容合法，已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决认为，涉案《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反国家法律法规，且已实际履行，属于有效合同。由于楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司之后将房产抵押给第三方，不影响本案按揭合同的效力。最终判决解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。我国当时法律没有对按揭作出专门规定，但法院认为只要内容不违法、不损害他人利益，就应当认定有效。

第二，抵押登记不是按揭合同的生效条件。虽然有些地方性规定要求办理抵押登记，但国家法律并未将登记作为按揭合同生效的前提。本案中，法院明确区分了按揭和一般抵押，没有机械地适用地方规定。

第三，后续抵押行为不能否定在先按揭的效力。中振公司在按揭合同签订后，又将同一房产抵押给其他公司，法院认为这是另一法律关系，且该抵押发生在按揭之后，不能以此否定按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房人在选择按揭贷款时，应了解按揭合同的法律性质，主动配合银行办理相关登记手续，避免后续产生争议。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因逾期还款导致房产被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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