开发商逾期交房能否免责并继续履行合同

开发商逾期交房能否免责并继续履行合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

旅游公司与深业公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按合同约定支付了购房款，但深业公司未能按时交房。深业公司称延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"不可抗拒"或"非深业公司所能控制"的原因。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。

一审法院支持了旅游公司的请求，判决解除合同、深业公司返还购房款及利息、双倍返还定金。深业公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院二审认为，深业公司延期交房的部分原因确实属于合同约定的可延期情形，但部分期间的逾期仍构成违约，最终改判合同继续履行，深业公司承担逾期交房的违约责任。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成根本违约，根据合同约定旅游公司有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于供电问题、施工异常等不可控因素，符合合同约定的延期条件，不同意解除合同，要求继续履行并承担相应违约责任。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同有效并继续履行，深业公司应在判决生效后一定期限内交付房屋，同时向旅游公司支付自约定交房日至实际具备交房条件日期间的逾期交房违约金（按购房总价款计算的利息）。旅游公司要求解除合同的主张未被支持。

律师分析

第一，合同是否有效取决于签订时是否具备法定要件。本案中，虽然深业公司未取得国有土地使用权证书，但最高人民法院认为合同系双方真实意思表示，内容合法，未因此认定无效。实践中，开发商手续不全可能影响合同效力，但并非所有手续缺失都必然导致合同无效，需要结合具体情形判断。

第二，逾期交房是否构成根本违约，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数旅游公司才可解除合同。由于深业公司部分延期事由符合合同约定的免责情形，导致实际逾期天数未达到合同约定的解除条件，因此法院未支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。

第三，购房者面对开发商逾期交房，应仔细审查合同约定的免责条款和解除条件。如果开发商延期理由不成立，购房者有权要求其承担违约责任；如果延期达到合同约定的解除条件，购房者也可以主张解除合同。建议提前保留好付款凭证、催告函件等证据，以便维权。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任、解除合同的条件等条款。如遇到开发商逾期交房，建议先核实其延期理由是否真实、是否属于合同约定的免责情形。在文山地区，类似纠纷中很多购房者因未及时主张权利而错失维权时机，建议尽早咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市