土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与一家中银房地产开发公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。后来，湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。但问题在于，这块土地是划拨给另一家单位的，中银公司根本没有取得合法的土地使用权，也没有办理土地出让手续。

随后，湛江土地总又将这95亩土地转卖给了另一家公司。但转卖合同被法院认定为无效，湛江土地总不得不退还了买家的款项。于是，湛江土地总回头起诉中银公司，要求返还950万元土地款。此时中银公司已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也不合法，双方合同应属无效，中银公司应返还全部土地款。而遂溪中行则辩称：双方合同是真实意思表示，已经实际履行，应认定为有效合同；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总950万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，合同无效不等于不用还钱。很多人以为合同无效就"算了"，实际上根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，尽管双方都有过错，但中银公司作为转让方承担主要责任，仍须返还全部土地款。

第二，诉讼时效从"知道权利受侵害"起算。本案中，湛江土地总出具收据后，直到其因转卖合同被起诉才发现权利受损，此时时效才开始计算。所以，出具"款地两清"的收据并不等于放弃今后维权。

第三，转让划拨土地必须经过政府批准。未办理出让手续、未缴纳土地出让金就直接转让划拨土地，这样的合同在法律上是无效的。无论是买方还是卖方，在交易前都要核实土地性质和权属状况。

王德林律师提示：

如果您遇到土地使用权转让纠纷，建议第一时间咨询专业律师，不要因为签了"款地两清"的收据就放弃维权。在文山地区的当事人，尤其要注意核实土地是否办理了出让手续，避免因合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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