未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。但签约时，开发商尚未取得商品房预售许可证。合同履行过程中，双方因房价上涨产生争议，天光公司以合同无效为由拒绝继续付款，而新世纪公司则要求按合同履行。

双方协商不成，天光公司起诉至法院，主张合同因违反法律强制性规定而无效，要求返还已付购房款。新世纪公司则辩称，当时法律对预售许可证的要求并不明确，合同应属有效。

争议焦点

天光公司认为，根据《城市房地产管理法》的规定，未取得预售许可证不得预售商品房，因此合同无效。新世纪公司则认为，合同签订于合同法实施之前，当时法律未明确规定无证预售合同无效，且合同已部分履行，应认定有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，案涉合同签订于合同法实施前，适用当时的法律规定。根据《城市房地产管理法》及最高人民法院相关司法解释，未取得商品房预售许可证而签订的预售合同，在起诉前仍未取得许可证的，应认定无效。本案中，新世纪公司始终未能取得预售许可证，故合同无效，判决返还购房款并赔偿损失。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商合法预售房屋的前提条件。没有许可证就卖房，合同可能被认定为无效，买方可以要求退款。第二，合同法实施前后的法律适用规则不同。合同法实施前，法律对合同效力的认定更严格，无证预售一般无效；合同法实施后，给了开发商补正的机会，只要在起诉前取得许可证，合同仍可能有效。第三，购房时务必查验开发商的预售许可证，这是保护自己权益的第一步。

王德林律师提示：

购房前应要求开发商出示商品房预售许可证原件，并核对项目名称是否一致。在文山地区，如果您遇到开发商无证售房的情况，应及时收集合同、付款凭证等证据，咨询专业律师评估合同效力。不要因为价格优惠就忽视许可证问题，否则可能面临合同无效、退款困难的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市