房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份租赁合同，约定整栋大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年增长。合同签订后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修。然而，商厦在开业前消防系统、水电系统等未完全达标。

在消防未经验收合格的情况下，商厦强行开业，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，宇航公司认为供销公司未完成消防等配套设施，拒绝支付部分租金；供销公司则主张宇航公司应依约支付租金。案件最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成消防、水电等“后三通”工作，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付相应期间的租金。供销公司则认为：宇航公司已实际使用商厦并开业，消防问题部分责任在于宇航公司，宇航公司应全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方租赁合同有效。但商厦在消防未验收合格的情况下违法使用，属于违法履行状态。在此状态下，宇航公司虽实际占用房屋，但无法正常经营，供销公司也未完全履行合同义务。法院酌情认定，此期间的租金标准不应按合同约定全额计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准适当降低，最终调整了租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于对方违约导致自己无法实现合同目的。本案中，消防问题影响了商厦正常经营，宇航公司有权提出抗辩。

第二，违法履行期间租金标准可能调整。房屋租赁合同在违法状态下履行（如未通过消防验收），法院不会支持按合同约定全额收取租金，而是根据实际使用情况和市场价值合理确定。这提醒出租人，交付的房屋必须符合法定使用条件。

第三，双方都有过错的，各自承担责任。本案中，强行开业是宇航公司的决定，但消防设施未到位也是供销公司的责任，法院综合考量双方过错，对租金进行了公平调整。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定房屋交付标准、配套设施完成时间以及违约责任。在文山地区，类似因消防、水电问题引发的租赁纠纷并不少见，建议出租人和承租人在合同履行前就完成相关验收手续，避免事后扯皮。如果房屋存在违法使用情形，租金标准可能无法按合同执行，需提前做好风险防范。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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