按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元。三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产作为抵押，向银行申请贷款。银行发放贷款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余款项逾期未还。银行起诉要求解除合同并拍卖房产抵债。

中振公司辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。同时，中振公司已将同一房产抵押给另一家公司并办理了登记，主张银行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定无效；房产已抵押给案外人，银行无权优先受偿。银行主张：合同系自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应属有效；案外抵押登记在后且未实际履行，不影响银行权利。

法院判决

最高人民法院终审判决：驳回中振公司上诉，维持一审判决。认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本息，逾期不还则拍卖抵押物，银行优先受偿。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押不同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。合同是各方真实意思表示，内容不违法，应认定有效。

第二，案外抵押关系不能否定本案按揭合同效力。案外抵押设立在本案按揭合同之后，且抵押合同未实际履行，抵押登记因房屋未竣工验收而无效，不影响银行权利。

第三，按揭购房中，银行发放贷款后即取得对房产的优先受偿权。购房人逾期还款，银行有权解除合同并要求拍卖房产抵债。即使未办理抵押登记，也不影响按揭合同本身的效力。

王德林律师提示：

购房按揭时，建议及时办理抵押登记，避免后续争议。在文山地区，按揭购房应关注当地不动产登记要求，确保合同条款明确，按时还款，避免被银行起诉解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市