开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游公司向哈尔滨深业房地产公司购买深业大厦的房屋，总价款近千万元。双方在合同中约定，开发商应在1997年12月31日前交房，如果逾期超过60天，旅游公司可以提出解除合同。旅游公司按约支付了全部购房款，但开发商因供电问题未能按时交房，直到1998年10月才正式具备交房条件。

旅游公司认为开发商违约，起诉到法院要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。开发商则认为，供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，交房时间应当顺延，因此不同意解除合同。

争议焦点

旅游公司主张：开发商逾期交房已超过合同约定的60天，其有权解除合同，要求退款并双倍返还定金。

深业公司主张：供电问题属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，交房时间应当顺延，因此不构成违约，合同应当继续履行。

法院判决

一审法院判决解除合同，开发商返还购房款及利息并双倍返还定金。但最高人民法院二审后改判：合同继续履行，开发商只需支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。

法院认为，供电问题确实属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房时间应顺延至正式供电之日。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，因此合同应当继续履行。

律师分析

第一，合同解除权的行使时机很重要。本案中，旅游公司在起诉时，合同约定的60天解除期限尚未届满，因此法院不支持其解除合同的主张。购房者如果想解除合同，必须等到合同约定的解除条件真正成就之后，才能行使解除权。

第二，合同中的"不可抗力"或"非所能控制事件"条款需要仔细审视。本案中，供电问题被认定为开发商不能控制的事件，交房时间因此顺延。购房者在签约前，应当注意这类免责条款的范围，避免开发商利用宽泛的免责条款规避责任。

第三，即使不能解除合同，购房者仍可主张违约金或赔偿。本案中，法院虽然判决合同继续履行，但仍判令开发商支付逾期交房期间的利息损失，这体现了对守约方权益的保护。

王德林律师提示：

购房者在遇到开发商逾期交房时，不要急于解除合同，应当先仔细查看合同约定的解除条件和免责条款。如果合同约定的解除条件尚未成就，或者存在免责事由，解除合同可能不被支持。建议购房者在签订购房合同时，特别注意免责条款的范围，必要时可要求对方明确列举免责情形。同时，及时收集开发商逾期交房的证据，以便在条件成就时行使权利。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带购房合同及相关材料当面咨询律师，由律师帮助分析合同条款和维权策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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