房屋租赁合同履行中租金如何确定

房屋租赁合同履行中租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同。合同约定宇航公司先付定金，开业后租金按年递增。但商厦还没完全建好，双方就急着开业了。开业后，消防检查发现商厦存在重大火险隐患，被责令停业整改，商场就此关门。

停业后，郊区供销公司认为宇航公司欠租，宇航公司则觉得是供销公司没做好消防和供电，导致没法正常经营，所以不付租金。双方闹上法院，还牵扯出了担保方和第三方公司。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已开业，应按合同付租金，不付就是违约。宇航公司则主张：供销公司没完成消防、供电等配套设施，导致商厦被停业，根本无法正常经营，因此有权拒绝付租。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效。但商厦在违法履行状态下（未经消防验收就开业），不能按合同约定的正常租金标准计算。法院酌情按较低标准确定了停业期间的租金，并判决宇航公司支付该部分租金，双方的其他损失各自承担。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。如果一方没履行合同义务，另一方可以暂时不付钱，但前提是对方的违约行为导致自己没法正常经营。本案中，消防问题确实影响了经营，所以宇航公司有权拒付正常租金，但不能完全不付。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果房屋处于违法状态（比如没通过消防验收），法院不会支持按合同约定计算租金，而是根据实际使用情况、双方过错等因素，酌情确定一个公平的租金标准。

王德林律师提示：

签租赁合同前，一定要核实房屋是否具备合法使用条件，比如消防验收、供电容量等。如果对方没做到，不要急着开业，否则可能既付了租金又赔了生意。在文山地区，类似纠纷也不少，建议租户在合同中明确约定配套设施的完成时间和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市