房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州郊区供销公司（下称“供销公司”）将自建的五层商厦整体出租给宇航公司，租期10年，约定由宇航公司投入装修及设备，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方签了正式租赁合同并公证。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分租金并开始装修，随后以“宇航商厦”名义开业。但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收、存在重大火险隐患，责令停业整改。供销公司也未能按约定解决供电增容问题。双方因此产生纠纷，宇航公司停止支付租金，供销公司诉至法院要求支付欠租，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司主张：供销公司未完成供电增容、消防设施不达标，导致商厦无法正常经营，合同处于违法履行状态，不应按原合同标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但合同履行期间因消防设施不达标、供电不足等问题，导致房屋处于违法使用状态，宇航公司实际经营受到严重影响。法院酌情调整了欠租期间的租金标准，按原合同租金的70%计算，并判令宇航公司支付相应欠款，同时驳回了宇航公司的部分反诉请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“免费居住”的借口。如果出租人未完全履行合同义务，承租人仍应支付合理对价，法院会根据实际使用价值酌情调整租金，而不是完全免除。

第二，房屋违法使用期间的租金标准不必然按合同约定。如果房屋因消防、供电等缺陷导致无法正常经营，法院会结合房屋实际可使用程度、双方过错等因素，对租金进行公平调整。

第三，承租人发现房屋存在安全隐患或违法状态时，应及时书面通知出租人并保留证据，必要时可主动向主管部门报告，不能自行停业或拒付租金，否则可能承担违约责任。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实房屋的消防验收、供电容量等法定条件是否具备，避免因房屋“带病”经营引发纠纷。在文山地区，不少商铺租赁因消防问题导致停业，建议签约前请专业律师审查合同和房屋合规情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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