按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，获得贷款2000万元，贷款期限10年，按季度分期还本付息。

合同签订后，银行依约放款，中振公司陆续还款，但后来因资金困难停止还款。截至起诉时，中振公司尚欠本金及利息合计超过1000万元。银行催收无果后诉至法院，要求解除合同并处置抵押房产。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押未经登记即无效，且其已将涉案房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，因此本案按揭合同不成立。银行则认为，按揭合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行多年，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决维持一审结果：按揭贷款合同有效，解除合同，中振公司一次性归还剩余贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。法院同时指出，楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单套用地方性规章认定无效；中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，亦不具效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有本质区别。按揭是购房人将所购房产权益转让给银行作为担保，银行取得的是权益让与担保，而非传统抵押权。因此，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效，只要合同内容不违反法律强制性规定，就应当认定有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，并非法律或行政法规。根据合同法规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，地方规章的规定不影响合同效力。

第三，购房人应重视按揭合同的履行义务。本案中，中振公司因无力继续还款导致合同被解除，不仅需要一次性偿还全部剩余贷款，还可能面临拍卖抵押房产的风险。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，购房人应量力而行，避免因断供导致更大损失。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同前，应仔细阅读条款，尤其是逾期还款的违约责任。如果已经出现还款困难，应主动与银行协商展期或变更还款计划，不要消极等待。在文山地区，购房人遇到按揭纠纷可及时咨询专业律师，避免因程序问题丧失抗辩权利。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市