房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，郊区供销公司负责大楼的外部装修和供电等配套设施。双方还约定了开业时间，并办理了公证。

然而，商厦开业后不久，消防部门检查发现该商厦未经消防验收即投入使用，存在严重火险隐患，随即下达整改通知书并处以罚款。此后，商厦被迫停业。宇航公司认为郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施等义务，导致无法正常经营，因此拒绝支付后续租金。郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付拖欠的租金。

争议焦点

本案的核心争议在于：在房屋租赁合同履行过程中，因一方未完成消防验收等法定义务导致租赁物处于违法使用状态，承租方能否以此为由拒绝支付租金？以及在违法履行期间，租金标准应如何认定？

宇航公司主张：郊区供销公司未履行供电增容和消防设施安装义务，导致商厦无法通过消防验收，无法正常营业，故其有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用并开业，租金应按合同约定支付，消防问题不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施等合同义务，导致租赁物处于违法使用状态，宇航公司有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。同时，法院指出，在合同违法履行期间，不能简单按合同约定的租金标准计算，而应参照同类房屋的市场租金标准或根据公平原则酌情确定。最终，法院综合考量双方过错程度，对租金数额进行了调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律工具。当一方未履行合同主要义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防和供电义务，宇航公司因此有权拒付租金。

第二，租赁房屋必须符合法定安全条件。消防验收是房屋投入使用的法定前提，未经消防验收或验收不合格的房屋，不得投入使用。出租方有义务确保租赁房屋符合这一要求，否则需承担相应责任。

第三，违法履行期间租金标准不应机械适用合同约定。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、市场租金等因素，依据公平原则确定租金数额，避免一方因合同违法履行而获得不当利益。

王德林律师提示：

在签订和履行房屋租赁合同时，务必关注房屋的消防安全、供电等基础设施是否完备，确保租赁物符合法定使用条件。如果出租方未能履行相关义务，承租方应及时书面催告并保留证据，必要时可依法行使抗辩权。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在租赁前核实房屋的消防验收情况，避免因违法使用导致停业损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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