未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司（下称新世纪公司）与香港天光置业有限公司（下称天光公司）签订了一份购房合同，约定天光公司购买新世纪公司开发的某楼盘商品房。合同签订后，天光公司支付了部分购房款，但新世纪公司一直未办理商品房预售许可证。后因房价上涨，新世纪公司以合同无效为由拒绝交房，双方发生纠纷。

天光公司认为合同有效，要求继续履行；新世纪公司则主张，根据当时法律，未取得预售许可证的售房合同无效，不同意交房。该案历经一审、二审，最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

天光公司认为：双方自愿签订合同，且已部分履行，应认定合同有效，新世纪公司应继续交房。新世纪公司主张：根据《城市房地产管理法》等规定，未取得商品房预售许可证的售房合同违反强制性规定，应属无效。

法院判决

最高人民法院二审认为，该案发生在合同法实施前，应适用当时的法律。当时法律虽规定商品房预售需取得许可证，但未明确规定未取得许可证的合同一律无效。综合考虑双方真实意思表示、已部分履行等因素，法院认定合同有效，判令新世纪公司继续履行交房义务。

律师分析

第一，法律适用的时间节点很重要。本案发生在合同法实施前，法院未简单以无许可证为由否定合同效力，而是综合考量双方真实意思和履行情况。第二，合同效力的认定需区分管理性强制规定和效力性强制规定。未取得预售许可证属于行政管理要求，不必然导致合同无效。第三，购房者在签约前应核实开发商是否取得预售许可证，避免后续纠纷。在文山地区，类似情况也时有发生，建议购房者主动查验相关证照。

王德林律师提示：

购房时务必核实开发商的预售许可证，这是保障自身权益的重要一步。如果遇到开发商无证售房的情况，可以要求其提供相关证明，必要时向主管部门反映。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘预售许可信息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市