房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司开商场，租期很长。双方签了租赁合同，约定宇航公司要付租金，供销公司负责办好水电消防等配套。但商厦开业后，因为消防没通过验收，被消防部门责令停业整改，之后一直没再开起来。

宇航公司认为供销公司没把消防和水电搞好，导致商场不能正常经营，所以拒绝支付后续租金。供销公司则说宇航公司已经开业了，就应该按合同付钱。双方闹上法院，还牵扯到担保方和其他相关公司。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没完成消防、水电等配套设施，导致商场被停业，是对方违约在先，自己有权拒绝支付租金。供销公司则主张：宇航公司已经实际开业经营，合同已经履行，租金必须按约定全额支付，不能因为消防问题就赖账。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方都有责任。供销公司没按约定完成消防和水电配套，导致商场违法营业被停，构成违约。宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，也有过错。法院判决：在商厦违法经营期间，租金不能按合同原价计算，而是参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定，双方按过错比例分担。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方违约，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须基于同一合同关系。本案中，消防配套是房东的义务，宇航公司有权因此拒付部分租金，但不能完全不付。

第二，违法状态下的租金不能按合同原价算。如果房屋在违法使用期间（比如消防不合格就营业），法院不会保护合同约定的高额租金，而是按实际使用价值和过错大小来定一个合理价格，这体现了法律不鼓励违法行为的立场。

第三，签租赁合同前一定要核实房屋的合规性。房东要确保房屋符合消防、水电等安全标准，租客也不要为了赶开业而忽略验收手续，否则双方都可能承担损失。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电是否满足经营需要。如果发现房东未完成配套，不要贸然开业，应书面要求其整改并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，法院同样会审查双方过错，按实际使用价值而非合同原价确定租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市