房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确认

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确认

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份租赁协议，约定将整幢商厦出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、装修责任、开业时间等事项。

然而，商厦在尚未通过消防验收的情况下就开业营业，后被消防部门查出存在重大火险隐患，责令停业整改。双方在履行合同过程中，就租金的支付标准、违约责任等问题产生了严重分歧，最终诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应当严格按照合同约定的租金标准支付租金，且因宇航公司未能按时支付租金，应承担违约责任。宇航公司则主张，郊区供销公司未能完成供电增容等配套设施，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付部分租金，并要求按实际经营状况调整租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认为，在租赁合同有效但处于违法履行状态（如未经消防验收擅自营业）期间，租金的确认应当综合考虑合同约定、实际使用情况以及双方的过错责任。法院最终判决，宇航公司应当按照实际使用面积和合理使用期间的租金标准支付租金，同时考虑到郊区供销公司未能履行部分合同义务，适当减免了宇航公司的部分租金责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同义务时，另一方可以行使抗辩权，拒绝履行自己的义务。但需要注意的是，抗辩权的行使必须与对方的违约行为具有对等性，不能随意扩大。

第二，违法履行状态下的租金标准如何确定。当房屋租赁合同处于违法履行状态（如未经消防验收）时，法院不会简单地支持合同约定的租金标准，而是会结合房屋的实际使用情况、双方的过错程度等因素，公平合理地确定租金金额。

第三，书面证据的重要性。本案中，双方多次签订会议纪要、补充协议等书面文件，这些文件成为法院查明事实、划分责任的关键依据。建议当事人在合同履行过程中，注重保留书面证据。

王德林律师提示：

在签订和履行房屋租赁合同时，务必确保房屋符合法定使用条件，如完成消防验收等手续。如果合同履行中出现纠纷，应及时通过书面形式固定双方的意思表示。在文山地区，不少租赁纠纷正是因为忽视这些细节而引发，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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