按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司从泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也向开发商支付了全部购房款。但中振公司后来未能按期偿还贷款本息，银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，让中振公司用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章，应当认定为无效合同。而且中振公司已经将该房屋抵押给了另一家公司并办理了登记。

银行方面认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效合同。银行的按揭权利应当受到保护。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭贷款合同有效。中振公司未按约定还款，银行有权解除合同，要求中振公司一次性归还全部欠款本金及利息。如果中振公司不能还款，银行可以拍卖抵押房屋优先受偿。

律师分析

第一，关于按揭合同是否需要办理抵押登记的问题。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，武汉市的规章不能作为认定合同无效的依据。而且按揭与一般抵押在法律性质上有所不同，不能简单套用抵押登记的规定。

第二，关于中振公司将房屋重复抵押的问题。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，该抵押关系设立在后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作为财产抵押，因此不影响银行的按揭权利。

第三，本案提醒我们，在商品房按揭贷款中，银行与购房人签订的按揭合同只要不违反法律强制性规定，即使没有办理抵押登记，也不必然导致合同无效。但为了保障自身权益，建议当事人及时办理相关登记手续。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当认真阅读合同条款，按时足额还款。如果遇到资金困难无法按期还款，应主动与银行沟通协商，避免被诉至法院。在文山地区，购房人如需办理按揭贷款，建议先咨询专业律师，了解合同中的权利义务，避免因不了解法律规定而产生不必要的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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