按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司采用银行按揭方式付款，与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，获得贷款2000万元，分季度还款。

合同签订后，银行按时放款，中振公司陆续还款，但后期未能按期足额偿还。银行催收无果后起诉，要求解除合同并让中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且其已于2002年将同一房屋抵押给广州国际信托投资公司并办理了登记，银行不应享有优先权。银行则认为，合同是三方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、以抵押物拍卖价款优先偿还银行的判决；撤销一审关于担保人责任的判项。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，仅未办理抵押登记不导致合同无效，且中振公司后设的抵押登记因房屋未竣工验收且贷款合同未履行而无效，不影响银行权利。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通抵押合同。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行来获取贷款，实践中各地政策不同，但国家法律并未强制要求办理抵押登记才能认定合同有效。本案中，合同是三方真实意思表示，内容不违法，应当有效。

第二，未办理抵押登记不等于抵押权无效。抵押登记主要功能是对抗第三人，不登记不影响合同在当事人之间的约束力。银行仍可依据合同主张权利，只是不能直接对抗其他善意抵押权人。本案中，后设抵押因条件不满足而无效，银行权利不受影响。

第三，购房人应重视按揭合同的履行。按揭贷款是分期还款，一旦逾期超过约定时间，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，还可能拍卖房屋。购房人应按时还款，避免产生违约风险。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应仔细阅读合同条款，明确还款时间和违约责任。如果遇到经济困难无法按时还款，应主动与银行协商延期或调整还款计划，不要等到银行起诉。在文山地区，不少购房者因忽视合同细节导致纠纷，建议购房前咨询专业律师，确保自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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