未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司出售的这座大厦，土地使用权其实属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息，双方因此闹上法庭。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效合同。

深发公司则认为：虽然手续有瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且项目已实际建设，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。法院认为，深发公司在签订合同时未取得该房屋所占土地的使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，合同都可能被认定为无效。

第二，本案中深发公司虽然事后获得了厚南公司的承诺认可，但承诺书不能替代法定的行政审批手续。法院认定合同无效，体现了国家对房地产交易秩序的严格管控，目的是保护购房人的合法权益。

第三，对于购房人而言，在签订商品房预售合同前，务必核实开发商是否具备"五证"，特别是土地使用权证和预售许可证。如果发现证件不全，不要轻易支付大额定金或购房款，否则可能面临合同无效、钱款难追的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者因轻信开发商的口头承诺而购买手续不全的房屋，最终陷入合同纠纷。建议您在签订购房合同前，务必到当地住建部门或不动产登记中心核实开发商的相关证件。如果您已经支付了购房款但发现合同无效，可以依法要求返还购房款及利息，必要时尽快委托律师介入，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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