按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司出现还款困难，未能按期还清剩余贷款本息。银行催收无果，起诉要求解除合同，并要求以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应属无效。而且中振公司已将同一房屋抵押给另一家广州国投公司，并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还本付息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决。同时撤销一审中涉及担保人泰合公司责任的内容。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司将同一房屋抵押给广州国投的行为发生在后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。在商品房预售中，购房人尚未取得房屋所有权，无法办理传统意义上的抵押登记。因此，法律认可按揭合同的效力，不能简单套用一般抵押的规定来否定其效力。

第二，未办理抵押登记不影响合同对当事人之间的约束力。虽然登记可以对抗第三人，但合同本身在签署方之间是有效的。只要合同内容不违法、不损害公共利益，就应当受到法律保护。

第三，后设立的抵押权不能对抗在先的按揭权。本案中，中振公司先与银行签订按揭合同，后又将同一房屋抵押给其他公司，这种"一房二押"的行为，在先权利人的权益应当优先保护。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当重视合同的签订和履行，不要误以为没有办理抵押登记就可以随意违约。在文山地区，不少购房者对按揭合同的法律效力认识不足，建议在签署前仔细阅读条款，必要时咨询专业律师。如果出现还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院后承担更大的经济损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市