房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，在主体工程建至三层时，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼租赁给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了定金支付、开业时间等事项。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但因供电增容未成、消防系统未验收等问题，商厦在未通过消防验收的情况下强行开业。不久，消防支队检查发现重大火险隐患，责令停业整改，商厦因此停业至今。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付停业期间的租金，并主张郊区供销公司违约。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋并开业经营，应按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但商厦在违法状态下开业经营，属于违法履行。在违法履行期间，房屋不具备正常使用条件，租金标准不能按合同约定计算。法院酌情调整了该期间的租金，并判令宇航公司按调整后的标准支付，同时驳回了郊区供销公司按原合同主张高额租金的请求。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。本案中，租赁合同本身有效，但房屋未经消防验收即投入使用，违反了消防法的强制性规定，属于违法履行。违法履行期间，出租人不能按合同标准收取全部租金。

第二，行使抗辩权要合理。承租人发现出租人提供的房屋不具备合法使用条件时，可以行使合同履行抗辩权，要求对方整改或暂停支付租金。但如果承租人已经实际使用房屋并从中获益，完全拒付租金可能不被支持。

第三，法院会综合考量公平原则。在违法履行状态下，法院通常会根据房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情调整租金标准，而不是简单支持或驳回某一方的主张。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议核实房屋是否通过消防验收等法定手续，避免因违法使用产生纠纷。如果发现房屋存在安全隐患或手续不全，应及时书面通知出租人整改，并保留证据。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租人在签订合同时就明确约定出租人须确保房屋合法使用的义务，并约定违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市