购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以房产权益抵押，银行提供贷款。合同签订后银行支付了贷款，中振公司偿还部分本息后无力继续还款，银行起诉要求解除合同并以房屋权益偿还欠款。

中振公司主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规章应属无效；而且中振公司后来又将同一房产抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，因此认为银行的抵押权益不能优先。

争议焦点

中振公司认为：合同未办理抵押登记，违反武汉市房地产抵押管理办法，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，银行不应享有优先权。银行认为：合同合法有效，已实际履行，中振公司违约应承担责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行等判项，撤销一审错误涉及担保人的部分。核心理由是：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办抵押登记就认定无效；广州国投的抵押登记在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收依法不能抵押，故不影响银行权益。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，不要求必须办理不动产抵押登记。法院认定本案按揭合同有效，符合当时法律，也符合交易习惯。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的办法属于地方性规范，不能与上位法冲突。国家法律未规定抵押未经登记无效，因此不能仅凭地方规章否定合同效力。

第三，多重抵押的处理原则。后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。广州国投的抵押登记时间在后，且当时房屋未完工，依法不能抵押，因此不能影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房按揭时，建议及时办理预告登记或抵押登记，避免后续出现权利冲突。在文山地区，如果遇到按揭纠纷，建议保留好合同、付款凭证、银行流水等证据，必要时咨询专业律师确认合同效力。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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